不動産鑑定士　谷詰 岳史

いわゆる人気の高い住宅地域であれば、「勝ち組」の不動産なのか。
答えは、NOです。
と言うのは、不動産には個別的要因があり、これが不動産の価値に大きく影響を与えるからです。

住宅地として人気の高い西宮市の不動産を例にしてみます。
土地の市場相場が、坪当たり１５０万円のエリアに、不動産があります。
ところが、その土地は建築基準法上の接道義務を果たしていなかったため、建物の再建築ができません。
接道義務とは、「建築物の敷地は、幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接しなければならない」という、法律上の決まりです。
幅員４ｍ以上の道路に接していても、接道面が２ｍ未満であれば、接道義務を満たさず、再建築不可の不動産となるのです。
こういった不動産は、市場相場の半額、いや１／３でも買い手がつくことが難しく、一般のエンドユーザー向けでは流通しにくく、問題のある不動産を専門に扱う不動産業者であれば買い手が見つかるのかもしれません。

一方、再建築不可であっても、専門の不動産業者が、建物の主要な部分をそのまま残し、リノベーションをすることで、投資用アパートとして生まれ変わらせ、投資家へ販売するというケースもあります。
接道義務を満たしていなくても、賃料が周辺賃料相場と変わりなければ、もともとの土地値が安いため、高い利回りが期待できる投資用物件に化けることができるのです。

このように不動産の価値は、個別的要因によって左右されるため、ご自分の不動産について、チェックしてみることが大切です。

個別的要因は無数にあるのですが、まずは建築基準法上の接道義務を満たしていることが欠かせません。
さらに、高級住宅地にあっても、１９８１年５月３１日以前に建築確認を受けた、いわゆる旧耐震の建物に対する市場評価は厳しくなっています。
それ以外にも、前面の道路が私道である場合は、通行等の合意書がないと、トラブルの原因にもなりかねないので注意が必要です。
マンションの場合は、階数や部屋の向きによって眺望が異なり、商品価値に差が出るため、当然価格にも差が出ます。
収益物件としての活用を考えている投資家や富裕層であれば、自身の好みだけではなく、一般的に好まれる条件を満たす必要があるので、階数や眺望にも注意しましょう。
自己評価は往々にして甘くなりがちで、不動産もしかり、立地エリアが良ければ、高値で売れるなどと思い込みがちです。
不動産にとって、立地エリアは重要な要因ではありますが、個別事情に大きく左右されますので、以下のチェックリストを参考に、客観的に判断してみて下さいね。

以上